Pravidelné revize a kontroly technických zařízení v bytových domech

Datum: 26.10.2015  |  Autor: Tomáš Krempaský  |  Organizace: RevizeKontroly.cz  |  Recenzent: Milan Markovič, technik správy budov

Pro majitele bytových domů a jejich nájemníků vyplývá z platné legislativy zajištění provádění některých činností na technických a požárně bezpečnostních zařízeních za účelem zajištění jejich bezpečnosti či funkčnosti při užívání. Provádění revizí a kontrol je tedy závazné nejen platnými předpisy, ale především může zabránit vzniku škod na zdraví a majetku.

O tomto bodu se zmiňuje Občanský zákoník, který říká: „Každý je povinen počínat si tak, aby nedocházelo ke škodám na zdraví, na majetku, na přírodě a životním prostředí.“

V případě vzniku požáru či úrazu, se vždy hledá jeho příčina, ať už ze strany Policie nebo pojišťovny. Pokud vyšetřování určí, že příčinou byla třeba závada na elektroinstalaci, pak následně se pátrá kdo je za to zodpovědný a zda nezanedbal některou ze svých povinností. Pojišťovna při neodborné kontrole, neplatné revizi nebo dokonce její absenci, ve většině případů krátí pojistné plnění nebo neuhradí vzniklou škodu způsobenou na těchto zařízeních.

Povinnosti majitelů bytových domů

Většina povinností přechází na majitele objektu, z platných předpisů a norem, kde je uvedeno:

1/ Elektrická zařízení

Zákon č. 458/2000 Sb. tzv. energetický zákon v § 28 odst. 5 bodu b) uvádí, že vlastník nemovitosti je povinen: „Udržovat společné elektrické zařízení sloužící pro tuto dodávku ve stavu, který odpovídá technickým normám a právním předpisům.“

ČSN 33 1500 stanovuje lhůty pravidelných revizí ve společných prostorách domu (sklepy, chodby, schodiště apod.).

ČSN 34 1390 – označuje hromosvod jako zařízení pro ochranu před účinky atmosférické a statické elektřiny, norma ČSN 33 1500 předepisuje lhůty pravidelných revizí pro hromosvody realizované před 1. 2. 2009.

ČSN EN 62305 ed.2 – platí pro hromosvody realizované po 1. 2. 2009 a stanovuje lhůty pro provádění pravidelných vizuálních kontrol a revizí na tomto zařízení označené jako systémy ochrany před bleskem a přepětím.

2/ Plynová zařízení

Vyhláška č. 85/1978 Sb. – podle § 1 odst. (2) „Za zařízení se pro účely této vyhlášky považují zařízení podléhající státnímu odbornému dozoru nad bezpečností práce, vykonávanému Českým úřadem bezpečnosti práce a Inspektoráty bezpečnosti práce.“

V odst. (3) je definováno: „Za zařízení uvedená v odstavci (2) se nepovažují zařízení, která jsou v osobním užívání uživatelů bytů a místností nesloužících k bydlení.“

Z toho vyplývá, že vlastník nebo vlastníci objektu s vytvořeným subjektem s právní subjektivitou mají za povinnost zajistit provádění kontrol a revizí plynových zařízení v prostorách bytového domu, které nejsou v osobním užívání uživatelů bytů a místností nesloužících k bydlení. Mezi takové plynové zařízení řadíme domovní rozvody, které vedou od HUP až po jednotlivé plynoměry, dále pak plynové spotřebiče (např. kotle) nebo plynové kotelny.

Zákon č. 458/2000 Sb., tzv. energetický zákon, v § 62 odst. 4 bodu b) uvádí, že vlastník nemovitosti je povinen: „Udržovat společné odběrné plynové zařízení sloužící pro tuto dodávku ve stavu, který odpovídá právním předpisům a technickým normám a technickým pravidlům a umožňuje bezpečnou a spolehlivou dodávku plynu tak, aby se nestalo příčinou ohrožení života, zdraví či majetku osob a v případě zjištění závady tuto neprodleně odstranit.“

3/ Požární bezpečnost

Vyhláška č. 246/2001 Sb. o požární prevenci stanovuje zajistit pravidelné kontroly a zkoušky v závislosti na instalovaném zařízení pro požární ochranu. Seznam věcných prostředků požární ochrany a požárně bezpečnostním zařízení jsou zpravidla popsány v dokumentu požárně bezpečnostního řešení stavby. Nejčastěji se jedná o hasicí přístroje, nouzové osvětlení, stále více se potkáváme se zařízením EPS, především u novostaveb, či v krajních případech i SHZ (např. prostory garáží).

ČSN 73 0873 požární bezpečnost staveb – zásobování požární vodou předepisuje provádět pravidelné provozní kontroly na hydrantech umístěných v bytovém domě.

více informací viz Požární bezpečnost

4/ Spalinové cesty – komíny

Podle nařízení vlády č. 91/2010 Sb. je předepsáno provádět pravidelné kontroly a čištění spalinových cest. Tyto kontroly je nutné provádět u všech objektů, bez výjimky, se spalinovou cestou (komínem) zpravidla od kotlů.

5/ Výtahy
ČSN 27 4002 upravuje požadavky na majitele bytových domů, aby udržovali výtahy v bezpečném a provozuschopném stavu prostřednictvím servisních odborných firem, které provádí předepsané prohlídky a zkoušky.
6/ Nízkotlaké kotelny

Podle § 2 bodu d) vyhlášky č. 91/1993 Sb. a Přílohy č. 12 odst. 12.1 nařízení vlády č. 101/2005 Sb. se nízkotlaká kotelna definuje jako objekt nebo část objektu, ve kterém se nachází kotel s jmenovitým tepelným výkonem alespoň 50 kW nebo pokud součet jmenovitých tepelných výkonů kotlů je vyšší než 100 kW. Předpisy určují vykonávat pravidelné odborné prohlídky kotelen ve stanovených lhůtách.

7/ Tlaková zařízení

ČSN 69 0012 stanovuje provádění revizí pro tlakové nádoby stabilní (např. expanzomaty, ohřívače TV…) z důvodu zajištění jejich bezpečnosti při provozu. Ve většině případů nacházíme tato zařízení u kotlů, v kotelnách nebo předávacích stanicích v teplovodní nebo parní soustavě pro vytápění a dodávku TV.

Přehled provádění kontrol, prohlídek, revizí a zkoušek technických zařízení instalovaných v bytových domech
KATEGORIEZAŘÍZENÍPŘEDMĚTKDO PROVÁDÍPŘEDPISLHŮTA
elektrická zařízeníelektroinstalacepravidelná revizerevizní technikČSN 33 15001× za 5 let1
hromosvodvizuální kontrolarevizní technikČSN EN 62305-31× za 2 roky2
pravidelná revizerevizní technikČSN EN 62305-31× za 4 roky3
požární bezpečnosthasicí přístrojekontrola provozuschopnostizpůsobilá osoba246/2001 Sb.1× za rok
periodická zkouškazpůsobilá osoba246/2001 Sb.1× za 5 let4
hydrantykontrola provozuschopnostizpůsobilá osobaČSN 73 08731× za rok
elektronická požární
signalizace
zkoušky činnosti ústřednyoprávněná osoba246/2001 Sb.1× za měsíc
zkoušky činnostioprávněná osoba246/2001 Sb.1× za 6 měsíců
kontrola provozuschopnostizpůsobilá osoba246/2001 Sb.1× za rok
stabilní hasicí zařízeníkontrola provozuschopnostizpůsobilá osoba246/2001 Sb.1× za rok
zdvíhací zařízenívýtahyprovozní prohlídkadozorce výtahuČSN 27 40021× za 14 dní
odborná prohlídkazpůsobilá osobaČSN 27 40021× za 3 měsíce
odborná zkouškainspekční technikČSN 27 40021× za 3 roky
inspekční prohlídkainspekční orgánČSN 27 40021× za 6 let
plynová zařízenídomovní rozvod plynu, spotřebiče (např. kotel)kontrolaoprávněná osoba85/1978 Sb.1× za rok
provozní revizerevizní technik85/1978 Sb.1× za 3 roky
plynová kotelna5kontrolaoprávněná osobaČSN 07 07031× za rok
provozní revizerevizní technikČSN 07 07031× za 3 roky
nízkotlaké kotelny6odborná prohlídkarevizní technik91/1993 Sb.1× za rok
spalinové cesty (komíny)kontrolazpůsobilá osoba91/2010 Sb.1× za rok
čištěnízpůsobilá osoba91/2010 Sb.1× za rok
tlaková zařízenítlakové nádoby stabilní (např. expanz.nádoby, ohřívače TV…)provozní revizerevizní technikČSN 69 00121× za rok
vnitřní revizerevizní technikČSN 69 00121× za 5 let
zkouška těsnostirevizní technikČSN 69 0012po vnitřní revizi

Poznámky k údajům uvedeným v tabulce:

  1. lhůta platí pro většinu bytových domů konkrétně při určení prostředí vnějších vlivů normální (obytné budovy),
  2. vizuální kontrola se provádí u hromosvodů realizovaných po 1. 2. 2009,
  3. lhůta platí pro hromosvody realizované po 1. 2. 2009 s hladinou třídy ochrany III. a IV. Pro hromosvody provedené před 1. 2. 2009 se revize provádí 1× za 5 let dle ČSN 33 1500 u ostatních objektů,
  4. pro vodní a pěnové hasicí přístroje se stanovuje lhůta 1× za 3 roky,
  5. plynovou kotelnu vymezuje instalovaný kotel s tepelným výkonem 50 kW a více nebo pokud je součet jmenovitých tepelných výkonů kotlů větších než 100 kW,
  6. nízkotlakou kotelnu určuje tepelný výkon instalovaného kotle 50 kW a více nebo pokud je součet jmenovitých tepelných výkonů kotlů větších než 100 kW.

„Povinnosti“ nájemníků a majitelů bytů

Podle výše zmíněných předpisů by se dalo usuzovat, že povinnost provádět revize a kontroly se vztahuje pouze na právnické osoby (organizace) a fyzické osoby provozující podnikatelskou činnost tj. v našem případě majitelé bytových domů.

Ovšem zákon č. 458/2000 Sb. o podmínkách podnikání a o výkonu státní správy v energetických odvětvích a o změně některých zákonů (energetický zákon) v § 28 odst. 2 bodu d) uvádí, že oprávněný zákazník je povinen: „Udržovat svá odběrná elektrická zařízení ve stavu, který odpovídá právním předpisům a technickým normám.“

Dále pak pro plynová zařízení pak v § 62 odst. 2 bodu f) se uvádí, že zákazník je povinen: „Udržovat odběrné plynové zařízení v takovém stavu, aby se nestalo příčinou ohrožení života, zdraví či majetku osob, a v případě zjištění závady tuto bez zbytečného odkladu odstranit.“

Z toho vyplývá, že každý nájemník nebo majitel bytu, který má platnou smlouvu o odběru elektrické energie nebo plynu, má ve vlastním zájmu zajistit provádění revizí a kontrol dle technických norem. Chrání tím především sebe před následky vzniklých škod na zdraví a majetku. Právě revize elektrické a plynové instalace je potvrzením o bezzávadnosti těchto zařízení a v případě havárie také důkazem, že viníkem nebylo zanedbání povinností vlastníka.

Přehled doporučených revizí a kontrol technických zařízeních instalovaných v bytech
KATEGORIEZAŘÍZENÍPŘEDMĚTKDO PROVÁDÍPŘEDPISLHŮTA
elektrická zařízeníelektroinstalacepravidelná revizerevizní technikČSN 33 15001× za 5 let
plynová zařízeníspotřební rozvod plynu, spotřebičekontrolaoprávněná osoba85/1978 Sb.1× za rok
pravidelná revizerevizní technik85/1978 Sb.1× za 3 roky
 
Komentář recenzenta
Milan Markovič, technik správy budov

Přínos citací legislativy a případné hrozby neuhrazení pojistné škody pojišťovnou vidím v tom, že by mohly uživatele přimět k plnění povinností.

K jednotlivým bodům bych dodal, že u pravidelných prohlídek výtahů je lhůta 4 měsíce platná pro zařízení uvedená do provozu až po 31. 12. 1992. U termínů požární bezpečnosti by měla být zařazena ještě preventivní požární prohlídka 1x za rok (264/2001). U kontroly plynových zařízení (PZ) bych rád upozornil na normu TPG 704 01 (hlavně změna platná od 1.8.2013), která je podrobněji komentovaná na stránkách TZB-info ve článku ze 7.10.2013.

English Synopsis
Regular inspections and checks of building services in residential buildings

Owners of residential buildings and their tenants must ensure the implementation of some activities on the technical and fire safety devices in order to ensure their safety and functionality in use. Inspections and checks are therefore not just binding on the applicable regulations, but also may prevent damage to health and property.

 

Hodnotit:  

Datum: 26.10.2015
Autor: Tomáš Krempaský
Organizace: RevizeKontroly.cz
Recenzent: Milan Markovič, technik správy budov



Sdílet:  ikona Facebook  ikona Twitter  ikona Blogger  ikona Linkuj.cz  ikona Vybrali.sme.skTisk Poslat e-mailem Hledat v článcíchDiskuse (3 příspěvky, poslední 30.01.2016 19:11)


Projekty 2017

Tipy pro správce budov

Normy

Knihovna FM

Spolupráce

Česká pobočka mezinárodní asociace Facility managementu (IFMA CZ) www.ifma.cz

Odborný garant

Petra Gütterová

Partner - Facility management

logo ATALIAN
 
 

Aktuální články na ESTAV.czV Nové Roli začne letos revitalizace panelákových sídlišťNové brány Výstaviště v Holešovicích mohou být v roce 2018, opravy se dočká i lapidárium3D tiskárny budou stavět budovy na Zemi i na Marsu