Údržba bytového domu aplikáciou facility managementu

Datum: 16.4.2018  |  Autor: doc. Ing. Viera Somorová, PhD., Katedra technológie stavieb Stavebná fakulta STU BA  |  Recenzent: Doc. Ing. Alena Tichá, Ph.D.

Facility management ako efektívna forma správy bytových domov nadobúda pre správcov v súčasnosti čoraz väčší význam. Dôležitú úlohu v správe bytových domov zohráva jeho údržba. Údržba je jednou z podmieňujúcich faktorov, ktoré ovplyvňujú životnosť bytových domov.


© Fotolia.com

Komplexná správa bytového domu je zodpovedná a náročná úloha. Neľahkú situáciu v dnešnej dobe majú hlavne správcovia bytových domov, ktorí sa trápia so zastaraným bytovým fondom, havarijným stavom rozvodov, tepelnými stratami budov, nákladmi za kúrenie (a nedostatkom finančných prostriedkov). Jedná sa v podstate o zanedbanú údržbu.

Údržba je jedným z významných podmieňujúcich faktorov, ovplyvňujúcich životnosť bytových domov. Životnosť bytového domu je daná architektonickým a stavebným riešením, ktoré pozostáva:

  • hmotového a priestorového riešenia
  • z návrhu štruktúry, materiálov a farebnosti stavebného objektu a jednotlivých jeho prvkov
  • materiálovo-konštrukčného riešenia
  • z návrhu technického vybavenia [1].

Bytový dom počas svojej životnosti stráca svoju pôvodnú hodnotu opotrebením. Jeho fyzické opotrebenie predstavuje zmenu funkčných vlastností jednak konštrukcií a technických a technologických zariadení, situovaných v bytovom dome a to najmä vplyvom prevádzky a poveternostnými vplyvmi. Predĺženie jeho životnosti možno docieliť pravidelnou a kvalitnou údržbou, ktorú je možné docieliť aplikáciou facility managementu do technickej správy bytového domu.

Údržba v ponímaní facility managmentu sú služby, ktorých cieľom je zaistiť bezporuchový chod budov a ich technológií. Jedná sa v podstate o nepretržitý proces. Údržbu môžeme defininovať ako „kombináciu všetkých technických, administratívnych a manažérskych činností počas životného cyklu budovy, ktoré zaisťujú zachovanie jej požadovanej funkcie“ [2].

Základné typy údržby sú:

  • pravidelná preventívna údržba: Vykonáva sa v určených intervaloch s cieľom redukovať možnosť poruchy alebo zhoršenia funkcií zariadení alebo stavebných prvkov a konštrukcií. Zníži sa tak ich poruchovosť a predĺži sa ich životnosť.
  • vyvolaná údržba: Napriek pravidelnej údržbe môže nastať situácia, keď zariadenia alebo stavebné konštrukcie sú nefunkčné. Facility manažér uskutoční údržbu na základe požiadavky správcu (v prípade bytového domu).

Cieľom údržby bytového domu je zaistenie nižšej poruchovosti, dlhšej životnosti a kvalitnej funkčnosti technických a technologických zariadeníbytového domu a funkčnosti samotného bytového domu.

Súčasťou povinností správcu bytového objektu je plánovanie údržby – rozpis pravidelnej preventívnej údržby v určených časových intervaloch. Aplikácia facility managementu do údržby je podmienená systémovým prístupom k údržbe: z nej vyplýva povinnosť správcu bytového domu po realizácii údržby zariadení a jednotlivých častí stavebného objektu vždy zaznamenať informáciu o vykonanej údržbe (použitý materiál, počet hodín, potrebný na údržbu, prevzatie a kontrola vykonanej údržby).

Informácie sú podkladom pre ďalšie plánovanie technologického postupu pravidelnej údržby, ktoré môžu obsahovať technologický postup opravy, rozčlenenie podľa jednotlivých pracovných krokov. Je vyhodnocovaný počet pracovníkov, potrebných k vykonaniu pracovného úkonu a potrebný materiál. Správca bytového domu – facility manažér takto získa cenné informácie, ktoré môže využiť pri údržbe ďalších bytových domov, ktoré spravuje.

Rozsah údržby bytového domu môže byť nasledovný:

Vnútorná údržbaVonkajšia údržba
Prevádzka bytového domu
  • kotolňa (pri CZT)
  • strojovne výťahov
  • osvetlenie
  • radiátory v bytoch
  • osvetlenie pred vstupom
Služby (dodávka a rozvod)Rozvody (ležaté, zvislé):
  • ústredné kúrenie
  • teplá úžitková voda
  • voda
  • plyn
  • elektroinštalácia
  • kanalizácia,
  • vonkajšia infraštruktúra
Prvky bytového domuSpoločné priestory:
  • steny,
  • okná
  • podlahy,
  • stropy,
  • úpravy povrchov a maľby
  • strecha,
  • obovodové konštrukcie (omietky, zateplenie)
  • odkvapy,
  • požiarne schodiská,
  • nátery vchodových dverí záhrady, chodníky, brány, parkovacie miesta
Ostatné
  • chodníky
  • záhrady

Príklady údržby

prevádzka kotolne, strojovne a inštalácií
  • údržba rozvodov tepla a teplej úžitkovej vody, údržba a čistenie kanalizácie
  • nízkotlakové kotolne: bežná periodicita – 1 rok, servis horákov a úprava vody – 6 mesiacov.
plynové zariadenia
  • úradné skúšky v MPSVR SR č. 718 / 2002 s periodicitou 6 rokov – spotrebiče nad 500 kW
  • úradné skúšky v MPSVR SR č. 718 / 2002 s periodicitou 10 rokov – spotrebiče do 500 kW
osvetlenie
  • opravy inštalácie slaboprúdových a silnoprúdových rozvodov spoločných priestorov, kontrola a opravy núdzových zdrojov, osvetľovacích telies, výmena svetelných zdrojov v spoločných priestoroch, drobné opravy elektroinštalácie
výťah
  • pravidelná údržba výťahových šácht a strojovní, zabezpečenie pravidelných revízií
údržba striech
  • čistenie striech
  • čistenia vpustí dážďovej vody od lístia, špiny a iných nečistôt
  • odvozu odpadu zo strechy
  • odstraňovania machu, vtáčieho trusu
  • odstraňovanie snehu a námrazy
  • natieranie plechových častí
  • čistenie odkvapových žľabov a zvodov
  • kontrola konštrukcie krovu (pleseň, škodcovia)
  • kontrola a opravy poškodenej krytiny a ostatných miest na streche
  • údržba hromozvodov.

Záver

Cieľom užívateľov bytových domov je bezproblémové bývanie, ktoré je podmienené bezporuchovou prevádzkou. Tú zaisťuje pravidelná a kvalitná údržba bytového domu.

Efektívnu údržbu možno docieliť aplikovaním facility managementu v technickej správe bytových domov najmä pre veľké rezidečné komplexy. Metóda facility managementu umožňuje správcovi poskytovať služby aj jednotlivým užívateľom bytov (nájomníkom alebo vlastníkom) nielen pri údžbe bytových domov, ale na požiadanie aj pri drobnej údržbe bytu. Výsledným efektom komplexnej a kvalitnej údržby, realizovanej formou facility managementu je nielen komfort bývania, ale i úspora nákladov na prevádzku budov.

Literatúra

  1. SOMOROVÁ, V.: Plánovanie prevádzkových nákladov (v etape projektovej prípravy stavby) 3. kapitola. TRÁVNIK, I. a kolektív: Hodnotenie ekonomickej efektívnosti verejných prác. Vydavateľstvo STU 002. ISBN-80-227-1822- 9
  2. STN EN 13306:2001

Poznámka:

Správcom bytového domu v Slovenskej republike do r. 2016 mohla byť akákoľvek fyzická alebo právnická osoba. Systém do spravovania bytových domov priniesla až novela č. 246/2015 Z.z.

V novele sú stanovené podmienky na výkon činnosti správcov bytových domov. Jednou z podmienok pre zápis do zoznamu správcov je odborná spôsobilosť. Jej nadobudnutie je podmienené absolvovaním odborného vzdelania v akreditovanom vzdelávacom programe, do ktorého bol zaradený aj facility management ako efektívna forma spravovania bytových domov.

Stavebná fakulta STU Bratislava reagovala na vzniknutú situáciu žiadosťou o akreditované štúdium na Ministerstve školstva, vedy, výskumu a športu už začiatkom roka 2016. Akreditácia bola udelená MŠVŠ SR pod číslom POA 0473/2016/79/1. Akreditované ďalšie vzdelávanie plne rešpektuje požiadavky, dané v zákone č. 246/2015. Odbornou garantkou je doc. Ing. Somorová, PhD., ktorá je aj odbornou garantkou ďalšieho vzdelávania Správa a údržba budov – Facility management.

Po absolvovaní vzdelávania absolventi získavajú kvalifikačné Osvedčenie, potrebné pre zápis do zoznamu správcov.

Keďže o štúdium je veľký záujem, Stavebná fakulta pripravuje ďalšie vzdelávanie ešte v tomto roku a uvažuje sa aj so vzdelávaním v roku 2018.

 
Komentář recenzenta
Doc. Ing. Alena Tichá, Ph.D.
Článek se zabývá velmi aktuální problematikou správy bytových domů. Nastiňuje činnosti správce domu a upozorňuje na povinnost správců související s absolvováním odborného vzdělání a s povinností zápisu do seznamu správců podle novely zákona č. 246/2015 Zz. Slovenské republiky. Součástí vzdělání je též facility management, který je zahrnutý do akreditovaného studia správců budov. Jde o odbornou informaci o příkladném přístupu ke správě a údržbě majetku.
English Synopsis
Maintenance of residential house using the facility management

Facility management as an effective form of residential house management is now becoming increasingly important for administrators. An important role in the management of residential houses is its maintenance. Maintenance is one of the determining factors that affect the lifetime of residential houses.

 

Hodnotit:  

Datum: 16.4.2018
Autor: doc. Ing. Viera Somorová, PhD., Katedra technológie stavieb Stavebná fakulta STU BA   všechny články autora
Recenzent: Doc. Ing. Alena Tichá, Ph.D.



Sdílet:  ikona Facebook  ikona Twitter  ikona Google+  ikona Linkuj.cz  ikona Vybrali.sme.skTisk Poslat e-mailem Hledat v článcích 


Témata 2018

CAD a BIM knihovny

Normy

Knihovna FM

Odborné semináře TZB-info

Odborné semináře - Správa a provoz nemovitostí, FM v praxi
Správa budov, úspory energií a správa technického zařízení od předních odborníků. Témata přizpůsobíme vašim potřebám. Školení vícedenní i na 1 den na vybrané téma. Máte dotazy nebo zájem o školení?
Přečtěte si reakce účastníků 5 denních seminářů 3+ 2 dny s certifikátem:
Podzim 2013: Praha 6 Petřiny
Únor 2014: Hotel Golf, Praha
Podzim 2014: Aquapalace Hotel Prague
Podzim 2015: Aquapalace Hotel Prague
Podzim 2016: Aquapalace Hotel Prague
Březen 2017: Aquapalace Hotel Prague
Říjen 2017: Aquapalace Hotel Prague


účastníci semináře FM

Spolupráce

Česká pobočka mezinárodní asociace Facility managementu (IFMA CZ) www.ifma.cz

Odborný garant

Petra Gütterová
 
 

Aktuální články na ESTAV.czSeestadt: Nová vídeňská čtvrť budoucnostiKupní síla se vyčerpává, v některých krajích už dochází ke stagnaci cen nemovitostíCeny energií stoupají. Jak si zajistit levnější elektřinu a plyn?Kdy může stavební úřad nařídit odstranění stavby, terénních úprav nebo zařízení?