Nejnavštěvovanější odborný portál pro stavebnictví a technická zařízení budov

Proč je zapotřebí být při uzavírání smluv podle nového občanského zákoníku opatrný (III)

Nový občanský zákoník III

Jednání o uzavření smlouvy je podle nového Občanského zákoníku nutno věnovat zvýšenou pozornost. Zákon zakazuje jednání „na oko“ a upravuje důsledky bezdůvodného ukončení jednání o uzavření smlouvy a vzájemné informační povinnosti smluvních stran a rozšiřuje ochranu poskytnutých důvěrných informací. Smlouva může být navíc uzavřena způsobem a v situacích, které předchozí zákon neumožňoval.

Nový občanský zákoník rozšiřuje podstatným způsobem odpovědnost za jednání před samotným uzavřením smlouvy. Tato tzv. předsmluvní odpovědnost zahrnuje zákaz jednání „na oko“, tedy jednání o uzavření smlouvy, které strana nemyslí vážně, dále upravuje vzájemné informační povinnosti, ochranu poskytnutých důvěrných informací a důsledky bezdůvodného přerušení jednání o uzavření smlouvy. Završením jednání o smlouvě pak je její uzavření. Důsledkem širšího pojetí smluvní svobody v novém zákoníku je, že smlouva může být uzavřena, i když by to předpisy platné do 31. 12. 2013 neumožňovaly. Ze všech těchto důvodů je zapotřebí, aby podnikatelé věnovali jednání o uzavření smlouvy větší pozornost, než doposud.

Úvod

Nový občanský zákoník poskytuje při uzavírání smlouvy mnohem větší svobodu při sjednávání jejího obsahu i formy. Řada smluv, u kterých jsme na to byli z minulosti zvyklí, nemusí například být uzavírána v písemné formě, ale postačí odsouhlasení jejich obsahu e-mailem. Na druhou stranu obsahuje nový zákoník přísnější úpravu odpovědnosti za nepoctivé jednání před uzavřením smlouvy, tedy situace kdy v důsledku jednání jedné ze stran při uzavírání smlouvy, která nakonec vůbec uzavřena být nemusí, dojde k poškození strany druhé. Tato problematika je řešena v rámci části nového zákoníku, která v § 1724 a násl. stanovuje pravidla tzv. „předsmluvní odpovědnosti“. Vychází přitom ze základních zásad NOZ, obsažených v § 3 odst. 2 písm. d) podle nějž „daný slib zavazuje“ a § 6 odst. 1 podle nějž „každý má povinnost jednat v právním styku poctivě“. Podnikatelé tedy musí být při jednání o uzavření smlouvy opatrnější než doposud, aby svým jednáním nezpůsobili druhé straně škodu, které by se mohla domáhat.

Na úpravu předsmluvní odpovědnosti navazují podrobnější pravidla pro uzavírání smluv. Smlouva může být uzavřena i bez podstatných náležitostí již prostě tím, že se strany začaly podle ní chovat nebo i tehdy kdy druhá strana nabídku na její uzavření přijala s odchylkou nebo dodatkem. Je tedy důležité se v těchto nových pravidlech orientovat už z toho důvodu, aby nedošlo k situaci, že bude platně uzavřena, ačkoliv si to jedna nebo třeba i obě strany smlouvy ani neuvědomí.

Následující text představuje nejvýznamnější změny v pravidlech pro jednání o uzavírání smluv, platné od 1. ledna 2014, podle nového občanského zákoníku (NOZ).

Důsledky „jednání na oko“ a přerušení jednání o uzavření smlouvy

Nový občanský zákoník v §1728 stanoví, že každý může svobodně vést jednání o smlouvě a neodpovídá za její případné neuzavření, pokud přitom jedná poctivě, jak vyžaduje § 6 NOZ. Nepoctivým jednáním se pak při uzavírání smlouvy rozumí například takové jednání, kdy strana navrhne uzavření smlouvy, aniž by měla v úmyslu skutečně smlouvu uzavřít. Není tedy dovoleno tzv. jednání „na oko“. Může jít v praxi například o situace, kdy podnikatel projeví zájem o koupi zboží jenom proto, aby zmařil uzavření téže smlouvy s jiným kupujícím (s nímž je v konkurenčním vztahu), ale ve skutečnosti sám vážně míněný zájem o koupi zboží nemá. Kdy přesně nastává okamžik zahájení jednání a jak lze prokázat absenci úmyslu strany uzavřít příslušnou smlouvu však vyjasní teprve judikatura.

Za nepoctivé jednání označuje nový zákoník rovněž takové jednání, kdy uzavření smlouvy mezi stranami pokročilo již do takové fáze, že se jeví jako vysoce pravděpodobné, a jedna ze stran jednání o uzavření smlouvy ukončí, aniž pro to má spravedlivý důvod. V takovém případě má podle § 1729 NOZ poškozená strana nárok na náhradu škody. Potud v zásadě nový občanský zákoník jen potvrdil stávající rozhodovací praxi soudů v podobných věcech. Zásadní rozdíl však spočívá v tom, že škodou se podle NOZ rozumí nikoliv jen náklady vynaložené poškozenou stranou na uzavření smlouvy (cestovné, administrativní náklady, zmeškaný čas apod.), ale i ušlý zisk z neuzavřené smlouvy. Maximální výše ušlého zisku má odpovídat ztrátě z neuzavřené smlouvy v obdobných případech. Může tedy v zásadě jít i například o cenu stavebních prací z neuzavřené smlouvy o dílo. I toto ustanovení NOZ však obsahuje řadu pojmů, jejichž význam objasní až rozhodovací praxe soudů. Například není zřejmé, jaké důvody lze považovat za spravedlivé k odstoupení z jednání o uzavření smlouvy. Lze si představit celou škálu možností. Zřejmě půjde o objektivní důvody na straně kupujícího nebo objednatele, u něhož dojde k takové změně poměrů, že se plnění ze smlouvy pro něj stane zbytečným (např. upustí od rozhodnutí realizovat stavbu, nebo mu bude dodatečně zrušeno pravomocné stavební povolení). Podobně může jít o důvody na straně prodávajícího nebo dodavatele, pro něhož se stane dodání zboží či zhotovení díla objektivně nemožným. Do jaké míry půjde i o ten nečastější důvod pro odstoupení od jednání o uzavření smlouvy, tedy předložení výhodnější cenové nabídky jiným subjektem, lze v současné době spíše spekulovat.

Odpovědnost za zatajení informací

Obecný požadavek NOZ na poctivé jednání se dále promítá do úpravy vzájemné předsmluvní informační povinnosti, která je zakotvena v § 1728. Strany si během jednání o uzavření smlouvy sdělí všechny skutkové a právní okolnosti, aby se každá ze nich mohla přesvědčit o možnosti uzavřít platnou smlouvu, stejně jako o zájmu ostatních stran smlouvu uzavřít. Odpovědnost tak například ponese dodavatel zboží, který již před uzavřením smlouvy věděl a kupujícímu nesdělil, že není schopen dodat zboží v termínu, kdy ho potřebuje. Kupující, který toto zjistí ještě před uzavřením smlouvy, má právo na náhradu škody, která mu v důsledku tohoto nepoctivého jednání dodavatele vznikla. Opačným příkladem může být situace, kdy jedna ze stran jednání o uzavření smlouvy nesdělí svému partnerovi, že jedná zároveň s dalšími zájemci. Pokud si nevymínili výslovně vzájemnou exkluzivitu jednání, nelze to považovat za zatajení informace, s nímž by vznikl nárok na náhradu škody. O porušení informační povinnosti se nebude zřejmě jednat ani tam, kde půjde o veřejně dostupné informace. Těžko lze například uplatňovat náhradu škody na prodávajícím, který kupujícího při jednání o koupi nemovitosti výslovně neupozornil na věcná břemena, která na této nemovitosti vázla, pokud je možné tuto informaci zjistit z katastru nemovitostí.

Ochrana důvěrných údajů

Konečně se NOZ zabývá také ochranou informací poskytnutých během jednání o smlouvě. Získá-li strana při jednání o smlouvě důvěrný údaj nebo sdělení o druhé straně, má povinnost dbát, aby tyto informace nebyly zneužity, nebo aby nedošlo k jejich prozrazení bez zákonného důvodu. Zmíněné ustanovení vychází z úpravy ochrany obchodního tajemství v obchodním zákoníku, který však hovoří o „informacích, které strana označí jako důvěrné“. Naproti tomu dle NOZ se ochrana bude nově vztahovat na poskytnuté důvěrné údaje bez ohledu na to, jestli je smluvní strany takto výslovně označí. Bude ovšem opět záležet na soudní praxi, který údaj bude za důvěrný považovat. V praxi tedy stále platí, že nejlepším řešením je poskytované údaje jako důvěrné výslovně označit. Pakliže se jedna strana prostřednictvím porušení povinnosti ochrany důvěrných informací sama obohatí, musí vydat druhé straně vše, o co se sama obohatila, tedy bez ohledu na to, jestli druhé straně vznikla nějaká škoda a v rozsahu, který může přesahovat škodu skutečně vzniklou.

Uzavření smlouvy

Podle § 1725 nového zákoníku dojde k uzavření smlouvy tehdy, jakmile si strany dojednají její obsah. Toto ustanovení umožňuje velice neformální způsoby uzavření smlouvy, jako například ústní dohodu, či emailovou korespondenci i tam, kde jsme byli doposud zvyklí na povinnost písemného vyhotovení smlouvy s podpisy stran. To lze jednoznačně považovat za výhodu NOZ, na druhé straně je třeba si dát pozor, aby k uzavření smlouvy nedošlo ve skutečnosti dříve, než by si to například jedna ze stran přála. V této souvislosti bychom chtěli upozornit na dvě novinky, které NOZ přináší.

První změnou, zejména oproti bývalé praxi vycházející ze starého obchodního zákoníku, je skutečnost, že smlouva může být platně uzavřena, aniž by se strany dohodly na celém jejím obsahu. Podmínkou nového zákoníku je, že lze rozumně předpokládat, že by smlouvu strany uzavřely i bez ujednání této náležitosti. To má vyplývat zejména z faktu, že strany své závazky ze smlouvy fakticky plní a smlouvou se řídí. Stavebník se stavitelem se tedy například nemusí dohodnout na termínu dokončení stavby, nebo na objemu prací, přesto je smlouva o dílo uzavřena, pokud se obě strany tak chovají – stavitel realizuje stavbu a stavebník za dílo platí. Tato obecná zásada, tedy že smlouva je uzavřena, pokud se podle ní strany chovají, neplatí pouze v případě, když si některá ze stran při jednání vymíní, že dohoda na některé z náležitostí (např. cena, místo dodání, datum zhotovení) je předpokladem pro její uzavření. Při jednání o jakékoliv smlouvě je tedy nezbytné, aby si každá ze stran definovala ty části smlouvy, které jsou z jejího hlediska podstatné, a při jednání o jejím uzavření sdělila, že bez dohody na těchto částech nemůže být smlouva uzavřena.

Druhá významnější změna se týká uzavření smlouvy přijetím (akceptací) nabídky navrhovatele. Již podle starého obchodního zákoníku platilo, že souhlasná odpověď na nabídku s návrhem smlouvy se považovalo za její uzavření, pokud u některých smluvních typů nebyla vyžadována písemná forma smlouvy. Nový občanský zákoník tuto zásadu v § 1740 modifikuje, když říká, že souhlasnou odpovědí na nabídku je smlouva uzavřena, a to i když obsahuje dodatky nebo odchylky od návrhu (nabídky), které podstatným způsobem nemění její obsah. Má se pak zato, že smlouva byla uzavřena ve znění dodatku nebo odchylného znění, pokud navrhovatel tyto změny bez zbytečného odkladu neodmítne. Může se tak stát, že stavebník odsouhlasí staviteli návrh smlouvy o dílo s dodatkem, že nebude platit zálohu na stavební práce. Stavitel si této změny nevšimne, nebo ji neodmítne „bez zbytečného dokladu“ a smlouva platí ve znění dodatku. Pokud by se chtěl stavitel tohoto nedopatření vyvarovat, může využít § 1740 odst. 3 a již předem při zaslání návrhu na uzavření smlouvy vyloučit možnost takových změn.

Závěr

Jak již bylo uvedeno výše, nový občanský zákoník podstatným způsobem rozšiřuje svobodu dohodnout se na obsahu a formě smlouvy a umožňuje více způsobů uzavření smlouvy. To na druhé straně zvyšuje požadavky na odpovědné a zákona znalé jednání. Proto lze jen doporučit, aby pokud možno veškerá jednání směřující k uzavření smluv byla zaznamenána v písemné formě, ať již jako archiv vzájemné předsmluvní komunikace, či jako zápisy z jednání. Doporučit lze i vytvoření souboru standardizovaných doložek v obchodní komunikaci, řešící jednotlivé situace – vyloučení možnosti změn v nabídce, uzavření smlouvy pouze po dohodě na podstatných částech, v písemné formě apod.

Logo Frank Bold

Pokud dojde k porušení některého ze shora popsaných pravidel předsmluvní odpovědnosti, je vždy zapotřebí dobře vyhodnotit situaci a podle toho se rozhodnout, jakou právní cestu zvolit. Základní je posouzení, zda k porušení došlo skutečně v rámci jednání o smlouvě, nebo až po jejím uzavření, například akceptací emailové nabídky. Podle toho se bude lišit i právní postup – nárok na náhradu škody z předsmluvní odpovědnosti nebo například nárok na plnění z platně uzavřené smlouvy.

English Synopsis
Culpa in Contrahendo in the New Civil Code

The New Civil Code (“NCC”) brings about a comprehensive enactment of culpa in contrahendo – “fault in conclusion of a contract”. This legal institution has so far completely absented from the Civil Code and only the court practice would offer some hint as to its applicability. NCC newly emphasises the principle of honest legal affair based on the good faith of the acting party. In specific provisions, NCC explicitly prohibits a party from negotiating a contract while lacking the will to conclude it as well as from abolishing negotiations in an advanced stage without a legitimate reason to do so. Further, contract parties have a mutual information duty regarding any factual or legal circumstances which may the other party deem relevant. If such information is privileged, though, the party which recieved it is bound not to misuse it or disclose it without proper legal grounds. Any act by a contracting party lacking to meet the aforesaid criteria establishes liability to pay damages.

 
 
Reklama