Nejnavštěvovanější odborný portál pro stavebnictví a technická zařízení budov

Základy Facility managementu

Článek si klade za cíl představit Facility management tak, jak ho definuje norma ČSN EN 15 221, přiblížit vývoj tohoto oboru, vytýčit jeho cíl, určit způsoby, kterými je Facility management realizován, vymezit úrovně řízení, na kterých jsou procesy řízeny a konečně objasnit pozici a poslání Facility managera, ať už na straně příjemce služby nebo na straně poskytovatele. Článek shrnuje základní fakta a informace o dynamicky se vyvíjejícím oboru, který se postupem času stává nedílnou součástí našeho pracovního života.

Facility management lze chápat jako integraci činností v rámci organizace k zajištění a rozvoji sjednaných služeb, které podporují a zvyšují efektivitu vlastní základní činnosti. Integrovaný systém řízení, jak v organizacích sladit pracovní prostředí, pracovníky a pracovní činnosti v sobě zahrnuje principy obchodní administrativy, architektury, humanitních a technických věd. Cílem je posílit ty procesy v organizaci, pomocí nichž pracoviště a pracovníci podají nejlepší výkony a v konečném důsledku pozitivně přispějí k ekonomickému růstu a celkovému úspěchu organizace. [3]

Technický Facility management tvoří páteř portfolia služeb, je chápán komplexně, jako systémová a integrovaná činnost definovaná v normě ČSN EN 15 221-1. Pod technickým FM rozumíme komplexní technickou správu objektu, pokrývající každodenní technickou správu a údržbu i odborné revize, servisy a audity. V rámci Facility managementu jsou nastavené standardy tak, aby docházelo ke konstantnímu zvyšování hodnoty nemovitostí. Právě v technické správě nemovitostí se skrývají významné finanční úspory. Díky pečlivé správě svěřeného objektu nebo areálu lze prodlužovat životní cyklus nemovitosti a šetřit prostředky na provoz. Facility management představuje smluvně dohodnutý režim poskytování služeb. Vychází a významově připomíná tradiční správu budov. Tím se název Facility management definitivně prosadil pro činnosti související se správou nemovitostí, a nejen s ní. [3]

Všeobecně uznávaná definice principů Facility managementu je někdy nazývána „3P“.


Obr. 1: Synergie „3P“ – Sladění oblastí FM Zdroj: [1]

Do oblasti působnosti Facility managementu spadají:

  • Lidské zdroje = Pracovníci (anglicky People)
  • Činnosti = Procesy = Práce (anglicky Processes)
  • Místo výkonu činnosti = Pracoviště (anglicky Place)

Optimálním provázáním těchto tří složek se vytvářejí podmínky, které zkvalitňují práci každého pracovníka a které vedou k zefektivnění hlavního předmětu činnosti organizace (viz obr. 1).

Historie a vývoj Facility managementu

S pojmem Facility management jsme se začali setkávat před rokem 1980 ve Spojených státech amerických v souvislosti se správci budov či majetku. Před užíváním termínu Facility managementu (dále FM) existovaly také profese zabývající se činnostmi, které připomínaly výkon FM, ale jejich výkon nebyl řízený a zdaleka se mu nekladla důležitost jako dnes. [2]

Do Evropy Facility management pronikl až počátkem 90. let. První země, které toto odvětví na našem kontinentu zaregistrovaly, byly Skandinávské země, Velká Británie a Francie s Beneluxem. Německy mluvící země zaregistrovaly toto odvětví až o 5 let později. Prvním postkomunistickým státem, který se zapojil do celosvětové sítě Facility manažerů IFMA je Česká republika, která byla do tohoto sdružení přijata v dubnu roku 2000. V současnosti má asociace členy, pobočky a přidružené organizace po celém světě a pyšní se 18 000 členy pocházejících z 67 zemí a 130 poboček. [2]

Cíl Facility managementu

Cílem Facility managementu je odlehčit organizaci od řešení problémů s podpůrnými činnostmi, pomoci společnosti soustředit se na hlavní předmět podnikání a zároveň snažit se propojit tři oblasti (3P = pracovníci, procesy, prostředí) a zefektivnit jejich vzájemné působení.

Insourcing

S pojmem „insourcing“ se setkáváme v případech, kdy určitou pracovní činnost, resp. službu, která je podpůrnou, vykonáváme ve společnosti vlastními zaměstnanci. Insourcing tedy znamená zajištění služeb vlastními zdroji, pod kterými si představme pracovníky, čas a prostředky organizace. Insourcingu lze využít například pro snížení transakčních nákladů, z důvodů složité koordinace s externím dodavatelem, z bezpečnostního hlediska, kdy se obáváme úniku důvěrných či pro existenci společnosti životně důležitých informací. [5]

Outsourcing

Outsourcingem se řeší vyčlenění činností, které nesouvisí s hlavním předmětem podnikání, za účelem uvolnění finančních prostředků, lidských zdrojů, času a zařízení, a to externímu poskytovateli těchto činností, který je vázán smluvně zajistit tyto činnosti v určité kvalitě a za úplatu. [5] Outsourcing není facility management, je to součást všeobecného managementu a nástroj, kterým dosahujeme zajištění vedlejších činností. [6]

Úrovně řízení (strategická, taktická, provozní)

Společnost plánuje a řídí své aktivity a procesy celkem na třech úrovních. Těmto úrovním říkáme strategická, taktická a provozní. Každá úroveň je určena časovým horizontem, ve kterém se plní jednotlivé cíle a vize společnosti.

Strategická úroveň

Obr. 2: FM procesy na strategické úrovni Zdroj: [3]
Obr. 2: FM procesy na strategické úrovni Zdroj: [3]

Strategické řízení na této úrovni má dlouhodobý charakter, více než 1 rok, zpravidla 3–5 let.

 

Taktická úroveň

Obr. 3: FM procesy na taktické úrovni Zdroj: [3]
Obr. 3: FM procesy na taktické úrovni Zdroj: [3]

Taktické řízení operuje v časovém horizontu jednoho roku, kdy se snažíme naplňovat strategické cíle.

 

Provozní úroveň

Obr. 4: FM Procesy na provozní úrovni Zdroj: [3]
Obr. 4: FM Procesy na provozní úrovni Zdroj: [3]

Na této úrovni se snažíme realizovat taktické záměry v horizontu týdne, měsíce, ročního kvartálu.

 

Časovou účinnost a hierarchii jednotlivých úrovní nejlépe znázorní Obr. 5.

Obr. 5: Úrovně rozhodování a jejich časová působnost Zdroj: [3]
Obr. 5: Úrovně rozhodování a jejich časová působnost Zdroj: [3]
 

Facility manažer

V prvé řadě je potřeba objasnit, že existují dva druhy Facility manažerů – jeden na straně organizace (interní) a druhý na straně externího poskytovatele služeb. Má-li organizace svého vlastního interního Facility manažera, je veškerá komunikace s externím dodavatelem řešena přes něj a výrazně se tak sníží nedorozumění v komunikaci a v udávání dat.

Facility manažer je zodpovědný za řízení všech FM činností ve společnosti. Jeho prvořadým úkolem je jejich naplánování, řízení, kontrolování a vyhodnocení. Specifickou roli má externí Facility manažer, který je řídícím pracovníkem FM poskytovatele. Interní Facility manažer je předně řídící pracovník, jehož základním posláním je nalézt takovou formu Facility managementu (podpory společnosti), při které za akceptovatelných nákladů dochází k nejkvalitnější podpoře všech zaměstnanců společnosti, k optimálnímu zajištění evidence a chodu nemovitostí a majetku (vybavení). [3]

Seznam použitých zdrojů:

  • [1] ČSN EN 15 221-1 Facility management – Část 1: Termíny a definice. Český normalizační institut, 2007
  • [2] IFMA CZ, dostupné z http://www.ifma.cz, čerpáno 4. 3. 2013
  • [3] KUDA, F., BERÁNKOVÁ, E. Facility management v technické správě a údržbě budov, Professional Publishing, 1. vydání, 2012, ISBN 978-80-7431-114-7
  • [4] KUDA, F., BERÁNKOVÁ, E., SOUKUP, P. Facility management v kostce pro profesionály i laiky, nakladatelství FORM Solution, první vydání 2012, ISBN 978-80905257-0-2
  • [5] Obchodní slovník, dostupné z http://www.businessdictionary.com/definition/outsourcing.html, čerpáno 12. 3. 2013
  • [6] VYSKOČIL, V. K., a kol. Management podpůrných procesů – Facility management, Professional Publishing, 1. vydání, 2010, ISBN 978-80-7431-046-1
English Synopsis
Fundamentals of Facility Management

This article aims to introduce Facility management as defined by standard EN 15221, to describe the development of this field, to determine its target, to identify ways in which the Facility management is implemented, to define the level of management where processes are managed and finally clarify the position and mission of the Facility manager, whether the service recipient or the provider. This article summarizes the basic facts and information about the dynamically developing field, which over time becomes an integral part of our working life.