Provoz a údržba TZB v bytových domech (III)

Plánování oprav má především za cíl odhad budoucích nákladů na tyto opravy. Důležité je znát životnost konstrukčních prvků. Budoucí náklady a životnost musíme skloubit s možnostmi fondu oprav. Podle plánu oprav bychom měli být schopni zvolit i technicky nejvhodnější postup a stanovit optimální příspěvky do fondu oprav. Plán oprav se pak odráží v tvorbě rezerv na opravy hmotného majetku, což je informace pro účetní.

Kromě financí na plánované opravy je třeba počítat s rezervou na havarijní opravy. Ty by ale v řádně udržovaném domě měly být výjimkou. Celkové náklady na opravy by v dlouhodobém průměru měly činit asi 0,5 % z tzv. reprodukční pořizovací ceny domu ročně. S ohledem na plánovanou životnost stavby, tj. 80-200 let podle typu konstrukce, jeví se však údaj o průměrných nákladech na opravy jako bezcenný. Obvyklejší je proto přizpůsobovat příspěvky do fondu oprav aktuálním potřebám s výhledem na několik (např. 5-10) budoucích let.

Plán oprav vychází z plánovaného cyklu oprav (v rocích), který někdy urychlí závěry revizních a odborných prohlídek.

Plánovaný cyklus oprav bývá neprávem znevažován, snad proto, že plánování často není u nás považováno za moderní nástroj řízení. Zkušenosti správců bytových domů však potvrzují, že plánovanou životnost sice může nedostatečná údržba zkrátit, ale prodloužení životnosti v důsledku kvalitní údržby je možné pouze za cenu neúměrně zvýšených nákladů.

Teoreticky je možné naplánovat opravy se "strojovou pravidelností". Existují různé přehledy předpokládaných životností konstrukčních prvků stavby, cyklus a rozsah oprav i hlavní profese nutné k potřebné opravě nebo rekonstrukci. Pro ilustraci uvádíme přehled vycházející ze stavu konstrukčních prvků družstevních domů ve srovnání s tzv. tabulkovou životností užívanou pro potřeby oceňování nemovitostí:

Některé údaje v tabulce nevypadají na první pohled věrohodně. Bytové jádro staré 20 let už nebude splňovat naše představy o kvalitní součásti bytu. Funkční vlastnosti jádra však budou i po 20 letech zachovány. Upevnění stěnových panelů, umístění rozvodů inženýrských sítí, vzduchotechniky i dalších prvků bude stále funkčním požadavkům vyhovovat. Na druhé straně určitě nebude vyhovovat stav povrchů, spár, těsnění a dalších částí, které bude třeba nejdéle po 20 letech natřít, přetěsnit nebo vyměnit. Jiná otázka je morální zastarání konstrukce. To si uvědomujeme nejen u bytových jader. Také okna dnes nahrazujeme plastovými. Podobným příkladem mohou být rozvody teplé a studené vody, kde je také ocel vytlačována plasty.

Opravy prvků kotelny se řídí požadavky výrobce. Podle těchto požadavků sestavíme harmonogram oprav kotle, čerpadel, uzavíracích armatur, regulačních prvků ...atd. Podobně plánujeme např. opravy výtahu.

Dalším důležitým zdrojem podkladů pro plánování oprav jsou závěry revizních a odborných prohlídek. Nutnost přednostního odstranění závad zjištěných revizemi naštěstí nezpochybňují ani ti nejspořivější vlastníci bytů nebo členové družstva. Na odstranění revizních závad proto každoročně musíme mít vyčleněnou potřebnou část peněz. Zejména na počátku fungování bytového družstva nebo SVJ je složité odhadnout odpovídající výši nákladů. Situace se zpravidla vyjasní během dvou, tří let. kdy proběhne první cyklus většiny revizí. Další odhady finančních nákladů pak mohou vycházet z ověřeného reálného stavu.

Revizní a odborné prohlídky vždy plánujeme v souladu s předepsanými lhůtami. Nesplnění těchto zákonných povinností se v extrémním případě může projevit v omezeném plnění pojišťovny po pojistné události (požár, výbuch, odpovědnost za úraz), nehledě na možné pokuty.

Nemůžeme se zde vyhnout ani havarijním opravám. Vlastník by se měl vždy snažit o předcházení havarijním poruchám, ideálním stavem je "žádná havárie". Varující až neomluvitelné je opakování téže poruchy. Například opakovanou ztrátu tlaku v soustavě ústředního topení v domě nelze řešit doplňováním topného média, ale je nutné hledat a odstranit příčinu. Vyšší četnost oprav určitého zařízení nebo konstrukčního prvku nasvědčuje tomu, že se prvek nedožije své plánované životnosti. Příčinou může být nevhodné konstrukční řešení, nevhodný materiál, nepředpokládané vnější vlivy, případně i nekvalitní výroba či montáž. Obvykle je snazší opravit konstrukční prvek nebo vyměnit, nežli odhalit a napravit příčiny. Opakování poruch nás však nakonec odhalení příčin donutí.

Do vyznačených polí doplníme odhadnuté náklady na opravu. Náklady na drobnou údržbu a havarijní opravy (tam započteme i náklady na odstranění revizních závad) musíme zpočátku odhadnout. Odhadu ostatních nákladů může pomoci např. výše uvedená tabulka životností. Tabulka bude pro každý dům jiná s ohledem na stáří domu, použité konstrukce a často také na druh dřívějšího vlastnictví. Někdy bývá rozdíl mezi stavem původně družstevního a obecního domu.

Hranice mezi opravami a modernizací není vždy zřetelná. Pro plánování modernizace bytových domů to však není důležité. Na rozdíl od daňových a účetních předpisů, rozdělení pro technické plánování si vlastníci mohou zvolit sami.