Nejnavštěvovanější odborný portál
pro stavebnictví a technická zařízení budov
estav.tvnový videoportál

Všeobecné obchodní podmínky pro zhotovení stavby

Řada investorů - objednatelů staveb se při jejich realizaci a především po jejich dokončení potýká s řadou problémů, které vedou mnohdy k rozsáhlým sporům. Těm se dá jistě předejít vhodně postavenou a vyváženou dodavatelskou smlouvou s odvoláním na odsouhlasené všeobecné obchodní podmínky.

Všeobecné obchodní podmínky pro zhotovení stavby, dále jen VOP, vydala S.I.A. ČR - Rada výstavby a Hospodářská komora ČR pod záštitou Ministerstvem průmyslu a obchodu ČR a Ministerstva pro místní rozvoj ČR, a to v souladu s ustanovením § 273 Obchodního zákoníku, zejména jeho odst. 1 a 2.

Všeobecné obchodní podmínky jsou ZDE volně ke stažení.

Poškozeným je většinou investor, ovšem vzhledem k nevýhodné smlouvě či obchodním podmínkám hrajícím na ruku právě dodavatelům - zhotovitelům staveb nedosáhne v těchto sporech očekávaných (mnohdy žádných) náprav.

Všeobecné obchodní podmínky standardizují základní obchodní a navazující právní, organizační a ekonomické vztahy účastníků výstavby v ČR. Jsou určeny pro stavební, případně související montážní práce, jejichž projektovou dokumentaci zabezpečuje objednatel.

Jsou vyjádřením obchodních zvyklostí v oblasti přípravy a realizace staveb ve smyslu § 264 Obchodního zákoníku s přihlédnutím k vyváženému postavení objednatelů a příslušných zhotovitelů a tedy zachycují vztahy, jež mezi nimi mají být realizovány v rámci zásad poctivého obchodního styku ve smyslu § 265 Obchodního zákoníku.

Jejich použití je doporučováno nejen pro vztahy investorů a jejich vyšších dodavatelů, ale i pro vztahy mezi těmito vyššími dodavateli a jejich zhotoviteli, případně mezi zhotoviteli a jejich podzhotoviteli, přičemž na nižších úrovních se vždy využijí ta ustanovení a takové jejich aplikace, jež příslušné nižší úrovni odpovídají. Pokud některé ustanovení VOP nepřichází věcně pro konkrétní vztah v úvahu, nebude pro tento vztah aplikováno.

Výhodné pro zadávací řízení

Odkaz na tyto Všeobecné obchodní podmínky je vhodné použít zejména v zadávacích řízeních podle zákona o veřejných zakázkách v rámci obchodních podmínek, které jsou součástí zadávací dokumentace a to tak, že se zadavatel na jejich využití v budoucí zamýšlené smlouvě odvolá. V případě potřeby může být zadání doplněno o specifika, jež mají být v konkrétní stavbě řešena, případně o požadované odchylky od textu VOP.

Vydavatelé VOP doporučují jejich využívání i v případech, kdy jde o jiné než veřejné zakázky.

Účelem aplikace těchto Všeobecných obchodních podmínek u veřejných i ostatních zakázek na stavební práce je usnadnit smluvní jednání mezi účastníky uzavíraného závazkového vztahu, sjednotit smluvní podmínky pro různé typy soutěží a zjednodušit obsah smlouvy tím, že účastníci ve smlouvě o dílo na tyto VOP pouze odkáží. Konkrétní ustanovení VOP mohou být upravena výslovnou odchylnou dohodou ve smlouvě o dílo v případech, kdy jsou pro to vážné důvody.

Předkládané Všeobecné obchodní podmínky jsou členěny do 25 základních částí. Následně uvádíme strukturu tohoto členění a několik podstatných poznámek, o kterých se domníváme, že by měly být součástí každé dodavatelské smlouvy.

Mezi obecná ustanovení patří jistě priorita dokumentů:

  1. Smlouva o dílo
  2. Všeobecné obchodní podmínky.

K základní povinnosti objednatele, které se při férovém jednání berou jako samozřejmost patří minimálně předpoklad, že má objednatel zajištěny dostatečné finanční prostředky na financování díla dle smluvně dohodnutého harmonogramu a platebních podmínek. Dále by měl zhotovitele seznámit s vydáním rozhodnutí stavebního úřadu (pravomocné územní rozhodnutí nebo územní souhlas, případně pravomocné stavební povolení nebo souhlas s provedením ohlášené stavby), kterým by se měl zhotovitel následně řídit, včetně podmínek stavebním úřadem stanovených. Vůči stavebnímu úřadu a jím odsouhlasené projektové dokumentace nese základní povinnosti právě objednatel.

Ve smluvním vztahu je proto vhodné tyto základní povinnosti jak objednatele, tak zhotovitele řádně definovat. Zhotovitel by se měl zavázat realizovat zakázku dle projektové dokumentace odsouhlasené stavebním úřadem a jak bylo zmíněno i rozhodnutím stavebního úřadu případně jiných dotčených orgánů státní správy. Je dále povinen umožnit výkon autorského, případně stavebního dozoru.

Smluvní vztah

Objednatel by si měl také ověřit, zda je realizátor schopen dílo vůbec vykonat a vztah k podzhotovitelům (subdodavatelům) případně definovat.

Další důležitá část smlouvy by měl specifikovat předmět a rozsah díla především požadavky na zhotovení stavby a dokumentaci skutečného provedení stavby, případně další požadavky (např. geodetické zaměření stavby).

Pozornost by se měla věnovat pochopitelně nejsledovanějšími odstavci smlouvy, které jsou samozřejmě části týkající se ceny díla, případné změně ceny a platebním podmínkám.

K platebním podmínkám je vhodné rozvést do smlouvy alespoň základní body:

  • placení záloh
  • postup fakturace
  • zádržné - kde část zádržného může sloužit jako záruka držená až do uplynutí všech garančních termínů sjednaných záručních lhůt.
  • lhůty splatnosti
  • platby za vícepráce
  • náležitosti fakturace - daňový doklad apd.

Ve smlouvě je vhodné uvést, kdo zodpovídá za nebezpečí škody a kdo se kdy stává vlastníkem díla. Většinou však za nebezpečí škody na díle nese od počátku zhotovitel, a to až do termínu předání a převzetí díla mezi zhotovitelem a objednatelem.

Předpokladem každé realizace je i pojištění jak zhotovitele (zákonné pojištění zaměstnanců, odpovědnost za škodu způsobenou třetím osobám) tak stavby a díla, U rozsáhlejších realizací je i tento bod vhodný do smlouvy o dílo zapravovat.

Další specifika kvalitně připravené smlouvy jsou odvislé na dohodách objednatele a zhotovitele.

Mezi ně může např. patřit:

  • bankovní záruky
  • informací o staveništi - předání, převzetí, organizace při předání a převzetí staveniště, jeho užívání, vyklizení apd.
  • provádění díla - kontrola projektové dokumentace, zahájení prací, harmonogram výstavby, použité materiály a výrobky, stavební deník, kontrolní dny apd.
  • technologická zařízení - individuální vyzkoušení, komplexní vyzkoušení, zkušební provoz apd.
  • bezpečnost práce
  • kontroly zkoušky a revize
  • předání a převzetí díla - dokončení díla, protokol o předání a převzetí, vady a nedodělky, předčasné užívání apd.
  • odpovědnost za vady díla - délka záruční lhůty, způsob uplatnění reklamace, lhuty pro jejich odstranění apd.
  • vyšší moc
  • změna smlouvy
  • převod práv a povinností ze smlouvy
  • smluvní pokuty
  • důvěrné informace a duševní vlastnictví
  • odstoupení od smlouvy
  • řešení sporů - prvořadě by měla být zakotvena dohoda řešení veškerých sporů především společným jednáním s cílem dosáhnout smírného řešení