Nejnavštěvovanější odborný portál pro stavebnictví a technická zařízení budov

Měření ploch v objektech a jeho důsledky

Datum: 22.1.2018  |  Autor: Ing. Jan Česelský, Ph.D., VŠB – TU Ostrava, Fakulta stavební  |  Recenzent: Jan Talášek, CAFM manažer, konzultant a lektor, ATALIAN CZ s.r.o.

Stanovení výměr podlahových ploch je dnes problematika velmi komentovaná a aktuální. Hlavním důvodem je nejednotnost a roztříštěnost metodik měření a výpočtu ploch. Dopady nejednotnosti jsou poté znát mezi projektanty objektů, investory, správci a v neposlední řadě také mezi uživateli objektů.


© Fotolia.com

Úvod

Můžeme zde rozlišit dvě problematické oblasti. Tou první je bezpochyby roztříštěnost a nejednotnost metodik měření podlahových ploch, kde téměř každý developer, stavebník, projektant nebo správce používá jinou metodiku měření a také způsob výpočtu podlahových ploch. Další oblastí, která se vnímá spíše jako etický problém, je neochota realitních, realitně-investičních a často také developerských firem přinést do realitních obchodů a do marketingu jasný a srozumitelný řád, transparentnost a otevřenost v souvislosti s měřením ploch. Je to z prostého důvodu, tento nejednotný a částečně neprůhledný řád problematiky měření ploch jim obchodně vyhovuje.

Absence jednotného standardu

Nejen v České republice, ale také i v jiných částech Evropy a světa neexistuje jeden všemi využívaný, unifikovaný a uznávaný standard způsobu měření ploch [1]. Na českém trhu se pohybují jak místní, tak i zahraniční developeři, investoři, také i bankovní domy, tímto jsou na trhu zastoupeny i různé způsoby výpočtu a měření podlahových ploch. Jednotlivé metodiky pak vycházejí na základě zvyklostí a praxe, profesních odborných předpisů, norem nebo legislativy, které se používají v jejich domovské zemi.

Většina veřejnosti, jak laické, tak i odborné si na základně praxe a zkušeností, kdy si zřizovala své bydlení, nebo stavěla dům, vžila jednoduché mínění, že podlahová plocha bytových nebo komerčních prostorů má jednoduše vypočitatelnou výměru, která laicky řečeno odpovídá ploše, pokryté podlahovou krytinou, nezávisle na druhu. Zní to jednoduše a srozumitelně, bohužel tomu tak doopravdy není. V českém prostředí je možná až několik desítek různých a také výsledkově jiných metodik měření a způsobů výpočtu podlahových ploch prodávaných nebo pronajímaných prostorů, kde se vypočtené výměry mohou v celku významně odlišovat. Také je nutné uvažovat a počítat s tím, že kromě odborně vypracovaných metodik a norem na měření používaných na měření prostor objektů, je mnoho projektů, kde si investoři/developeři sami určují své vlastní pravidla metodiky měření, aniž by respektovali zavedené metodiky nebo aby alespoň k nim přihlíželi. Jednotlivé používané metodiky, normy a také zažitá praxe se především odlišují tím, co považují za měřitelnou užitnou, započitatelnou či pronajímatelnou plochu, zahrnutou do celkové výměry. V metodikách se také odlišuje to, které prostory v budově, kromě vlastních kanceláří, se pokládají za společné prostory využívané všemi nájemci a v jakém poměru se mají tyto společné prostory rozpočítávat mezi ostatní nájemce, a tedy přičítat v nějakém poměru k výměře vlastních kanceláří (například tzv. add-on factor) atd. Dalším ukazatelem odlišností tak může být také započítávání výměr, které nejsou přímo využívány nájemcem pro umístění pracovních stolů, případně dalšího zařízení apod. Příkladem může být také mnohdy diskutovaný rozměr vnitřních sloupů, které jsou právě v některých metodikách započítané jako součást pronajímatelné plochy (i když se nedá nijak využít), u jiných metodik nikoliv. Další rovinou odlišnosti může být třeba zastavěná plocha vnitřních příček, nebo hloubka místnosti započítaná k vnitřnímu líci obvodové konstrukce, kupříkladu k parapetu, nebo až ke sklu prosklené fasády, plochy vstupní haly, plocha recepce nebo také plochy výtahových lobby. V některých případech dokonce někteří investoři započítali do celkové výměry bytu zastavěnou plochu obvodových konstrukcí, což je již dosti neetický způsob, jak zmenšit nebo zachovat nízkou jednotkovou cenu bytu (jelikož ceny se uvádí v Kč/m2), ale ve skutečnosti se zvýší celková prodejní cena bytu.

Když se investor nebo developer v marketingových materiálech, podkladech a smluvní dokumentaci zmíní o použité metodice pro měření a výpočet ploch, je vše v pořádku, ale o morálním aspektu však nelze hovořit. Nájemce nebo kupce je pak nejspíše překvapen, když si prostory po převzetí přeměří a zjistí, že mu například z 90 m2 bytu nebo kanceláře chybí několik metrů čtverečních reálné podlahové plochy, právě díky započtení ploch, které se nedají přímo využít jako podlahová plocha. Samozřejmě v kanceláři, která zprostředkovává prodej nebo pronájem nebo realitní kanceláři nikdo nic o konkrétní metodice měření a způsobu výpočtu dané plochy nájemci nebo kupujícímu detaily neřekne.

Obezřetnost na prvním místě

Vzhledem ke skutečnosti, že hodnota bytu nebo cena nájmu kanceláří je většinou stanovena a vyčíslena jako jednotková cena za metr čtvereční, vynásobená prodejní nebo také najímanou plochou v metrech čtverečních, tak i výsledná prodejní hodnota bytu nebo nájmu komerčních prostorů se může lišit v závislosti na tom, jakou metodiku měření a způsobu výpočtu ploch daný developer použije [1]. To znamená stejný prostor přeměřený několika jinými metodikami měření, bude vykazovat více velmi odlišných výsledků, a samozřejmě všechny mohou být, podle konkrétně zvolené metodiky, správné. Dnes by mělo být tedy nutností, aby si odborná i laická veřejnost uvědomila, že existuje mnoho různých metodik měření podlahových ploch, které různí developeři použijí co nejlépe pro svůj záměr. Je potřeba, aby se osoba, před uzavřením kupní nebo nájemní smlouvy na bytové nebo komerční prostory, obeznámila s vybranou metodikou a způsobem výpočtu pronajímané nebo prodávané plochy a v nejideálnějším případě si prostory fyzicky přeměřila. Jen takovým způsobem můžeme být schopni podloženě srovnávat individuální projekty a jejich jednotkové sazby za metr čtvereční. Zvolená metodika by pak měla být přímo uvedena do smlouvy. Metodika měření a výpočtu daných prostorů má tedy přímý vliv na jejich pronájem a prodej, hlavně kancelářských, dále pak také na tržní oceňování, rozpočet provozních nákladů budovy a výdajů na správu budov, na oblast financování staveb ve fázi výstavby, na oblast prodeje pozemků s připravenými projekty, investiční prodeje nemovitostí i investiční prodeje už dokončených a celkově pronajatých komerčních budov.

Česká praxe

Je důležité mít na vědomí, že nejsou na našem trhu žádné zavazující normy nebo legislativa, které by v obchodním a realitním spojení dvou stran předepisovaly používání nějaké jednotné konkrétní sjednocené metodiky pro měření ploch a způsobu výpočtu podlahové plochy [2]. V tuzemsku existují sice vydané Technické normy Úřadu pro technickou normalizaci (TNI 73 03 09 pro rodinné domy a TNI 73 03 30 pro bytové domy), ty ale mají pouze doporučující a nezávazný charakter použití a neřeší komplikovanější problematiku měření ploch především v komerčních nemovitostech, navíc nebrání investorům / developerům působících v tržním prostředí, vybrat si metodiku měření, která je pro jejich projekt nejvýhodnější. Je potřebné tak se dovolávat na všechny účastníky trhu, aby svou vybranou metodiku „nezamlčovali“ a zcela přímo informovali všechny zájemce o nájem nebo koupi komerčních, bytových a nebytových prostorů o použitém způsobu měření a výpočtu ploch v konkrétním objektu.

Ten, kdo určí v počátečních fázích projektu, jak se vyměří naplánované prostory k pronájmu a prodeji (tedy jaká metodika bude zvolena), je téměř vždy a výhradně investor. Existují výjimečné případy, kdy investor realizuje budovu pro jednoho konkrétního kupce nebo nájemce, pak se můžou obě tyto strany individuálně dohodnout na způsobu měření a výpočtu pronajímaných ploch. V situaci, kdy nájemce nebo kupující nebude souhlasit s použitou metodikou měření výměr a výpočtem plochy, za kterou má platit, má samozřejmě oprávnění si prostory přeměřit sám a podle výsledné hodnoty; pokud s ní nebude souhlasit, dojde většinou na jednání o celkové ceně.

Z praktických důvodů ale není na místě, aby v jedné budově bylo využíváno několik různých metodik pro různé prostory. To by zajisté mířilo k rozporům a zmatkům s dopady při oceňování, rozpočítání provozních nákladů či celkové správě budovy. Mnohokrát se také stává, že se velikost pronajímaných prostor stanoví podle projektové dokumentace před nebo v průběhu výstavby a po kolaudaci se výměra může nepatrně lišit v důsledku odchylek nebo změn při výstavbě dané stavby.

Vždy před převzetím by se tak prostory měli přeměřit a poskytovat dle skutečných výměr ploch. Je potřeba dále upozornit na to, že každá z metodik i obecně zavedená oceňovací praxe povoluje odchylku při měření délky vlastního skutečného měření prostor, a to v rozsahu obvykle 1 % až 2 %. V praxi to znamená jeden až dva centimetry a metr délky. U kratších výměr se to zdá, jako zanedbatelná hodnota, ale u větších kanceláří, například halových, kdy délka kancelářské haly může dosahovat extrémně i 100 m, tato odchylka (na 100 m délky) činí už jeden až dva metry, což při obvyklé hloubce nemovitosti 8 až 14 metrů dělá plošně vyjádřenou odchylku 8–14 metrů čtverečních, respektive 16-28 metrů čtverečních. Když budeme zvažovat obvyklý nájem za moderní kancelářské prostory v Ostravě 250 Kč/m2 za měsíc, pak výsledná částka, o kterou se mohou roční náklady za nájmy odlišovat jen díky povolené odchylce při měření délek, bude až o 7 % vyšší [2].

Nejvíce se vliv různých metodik měření výměr a výpočtu podlahových ploch dotýká koncového uživatele daných prostorů, to jsou především kupujících, případně nájemců. Nejlépe je vše patrné na příkladu. V konkrétním příkladu společnost hledá nové kanceláře pro své zaměstnance a porovnává si jednotlivé kancelářské projekty obdobné kvality a lokality, tak je první srovnávací hodnotou skoro vždy cena nájmu. Pro zhruba 90 zaměstnanců potřebuje běžná firma přibližně 1200 m2. Někteří developeři a majitelé můžou počítat nájemné jen za vnitřní podlahovou plochu pronajatých prostor a pro názornost zvažujme těchto 1200 m2. Jiní developeři ale mohou používat některou ze světových nebo na konkrétní stavbu vytvořených metodik, které mohou tuto čistou vnitřní podlahovou plochu zvýšit o podíl na společných prostorech, případně mohou připočítat, metodiku od metodiky, i jinou než čistou plně využitou podlahovou plochu. Celková pronajatá plocha se tak může lišit i o 5 až 10 %, což při průměrném kancelářském nájemném 300 Kč/m2 za měsíc a čisté podlahové ploše 1200 m2 může značit vypočtenou pronajímatelnou plochu, za kterou se bude platit nájem, mezi 1260 m2 až 1380 m2, což v tomto případě dělá rozdíl 378 000 až 414 000 Kč ročně.

V bytovém trhu je situace podobná, jen je zde používán menší počet principiálně jiných metodik měření (dnes snad pouze rozdílnosti v principu měření ploch dle zákona 72/1994 Sb. a současného Nařízení vlády 366/2013 Sb.). V bytovém trhu převládá spíše laická veřejnost na straně kupujících bytů. Právě proto je zde i mnohem nižší povědomí veřejnosti o této problematice a úskalích.

Obrázek č. 1 – Rozdílnost podlahové plochy dle zákona č. 72/1994 Sb. a dle zákona č. 89/2012 Sb; zdroj: [3]Obrázek č. 1 – Rozdílnost podlahové plochy dle zákona č. 72/1994 Sb. a dle zákona č. 89/2012 Sb; zdroj: [3]Obrázek č. 1 – Rozdílnost podlahové plochy dle zákona č. 72/1994 Sb. a dle zákona č. 89/2012 Sb; zdroj: [3]

Závěr

Nejsem názoru, že se nám v dohledné době podaří sjednotit všechny užívané metodiky a systémy měření ploch a přesvědčit u nás působící developery, investory, banky a poradce a jiné subjekty, které působí v přípravě, realizaci a provozu objektů, aby používali jen jeden standard a jednu metodiku. Na druhou stranu, již dnes je ale snaha tímto směrem znatelná, například v podobě International Property Measurement Standard (IPMS) nebo, v úrovni správy nemovitého majetku, v podobě evropské normy EN 15221-6 Facility management – Area and space measurement in FM. Věřím, že společně přispějeme alespoň k vyšší transparentnosti a otevřenosti v této doposud opomíjené problematice.

Seznam použitých informačních zdrojů

  1. NĚMEČEK, R., Není metr jako metr aneb Různé metody vedou k různým výsledkům, dostupné na:
    http://magazin.e15.cz/bydleni/neni-metr-jako-metr-aneb-ruznemetody-vedou-k-ruznym-vysledkum-978937.
  2. STŘELEC, H., Měření ploch a jeho vliv na hodnotu nemovitého majetku, Bakalářská práce, VŠB-TU Ostrava, 2017.
  3. ČESELSKÝ, J., Vliv plošné výměry staveb na jejich hodnotu, VŠB, Fakulta stavební, Ostrava.
  4. REMEŠ, J., HEJNÝ, L., Plochy ve stavebnictví, dostupné na:
    http://www.strecharskamapa.cz/strecharskamapa/?dl_name=plochy_ve_stavebnictvi.pdf.
  5. ČSN EN 152201-6 Facility management – Část 6: Měření a prostorů ve facility managementu, Praha: Úřad pro technickou normalizaci, meterologii a státní zkušebnictví. 2014.
 
Komentář recenzenta
Jan Talášek, CAFM manažer, konzultant a lektor, ATALIAN CZ s.r.o.
Článek se velmi správně zaobírá problematikou, která není na první pohled „vidět“ a autor správně poukazuje na rizika, zejména z oblasti nájemní a pronájemní, která v běžné praxi vznikají. Neexistence jednotné legislativy na překážku realizace property aktivit v tržním hospodářství není a norem již existuje několik, nicméně jednotné sjednocení nebo výrazná eliminace většího množství metodik je tak, jak píše autor, velmi žádoucí a významná. Autor správně ve svém závěru cituje dvě významné normy a to evropského, resp. světového významu, které znamenají potřebné sjednocení významných hráčů na trhu property a facility managementu v oblasti jednotné metodiky měření ploch. Autor velice pregnantně, stručně, ale přitom srozumitelně, vysvětluje i laické veřejnosti úskalí, která při měření mohou nastat. Článek je bezesporu přínosný pro každého čtenáře, jehož se předmětná problematika více či méně dotýká.
English Synopsis
Measurement of surfaces in buildings and its consequences

Determining the size of floor areas is very problematic and up to date. The main reason is the inconsistency and fragmentation of the methodology of measurement and surface calculations. The consequences of inconsistency are then known between object designers, investors, administrators, and last but not least among user objects.

 

Hodnotit:  

Datum: 22.1.2018
Autor: Ing. Jan Česelský, Ph.D., VŠB – TU Ostrava, Fakulta stavební
Recenzent: Jan Talášek, CAFM manažer, konzultant a lektor, ATALIAN CZ s.r.o.



Sdílet:  ikona Facebook  ikona Twitter  ikona Google+  ikona Linkuj.cz  ikona Vybrali.sme.skTisk Poslat e-mailem Hledat v článcíchDiskuse (žádný příspěvek, přidat nový)


Témata 2018

technická podpora výrobců

Normy

Knihovna FM

Odborné semináře TZB-info

Odborné semináře - Správa a provoz nemovitostí, FM v praxi
Správa budov, úspory energií a správa technického zařízení od předních odborníků. Témata přizpůsobíme vašim potřebám. Školení vícedenní i na 1 den na vybrané téma. Máte dotazy nebo zájem o školení?
Přečtěte si reakce účastníků 5 denních seminářů 3+ 2 dny s certifikátem:
Podzim 2013: Praha 6 Petřiny
Únor 2014: Hotel Golf, Praha
Podzim 2014: Aquapalace Hotel Prague
Podzim 2015: Aquapalace Hotel Prague
Podzim 2016: Aquapalace Hotel Prague
Březen 2017: Aquapalace Hotel Prague
Říjen 2017: Aquapalace Hotel Prague


účastníci semináře FM

Spolupráce

Česká pobočka mezinárodní asociace Facility managementu (IFMA CZ) www.ifma.cz

Odborný garant

Petra Gütterová
 
 

14.11.2018 konference TZB-info o bytových domech

Připravujete rekonstrukci bytového domu, děláte PENB nebo audit? Jak na úspory za energie a zhodnocení domu? Unikátní publikace pro účastníky. Těšíme se na vás v Praze.

Program a přihláška